去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。去年以来，我省认真贯彻落实中央决策部署，全力做好去库存、稳市场工作，积极引导消费需求，优化调整供给结构，在全国率先出台了促进房地产市场平稳健康发展的“豫十六条”和“促进农民进城购房扩大住房消费的意见”等政策，全省18个省辖市和部分县市也陆续出台鼓励农民进城购房的具体措施。在各项政策推动下，我省房地产市场从去年 4 月份开始回暖，去库存成效初步显现，商品房去化周期明显下降。今年1-9月份，全省商品房销售面积6820.35万平方米，增长36.2%，比上半年加快10.3个百分点，其中住宅销售面积6160.85万平方米，增长35.8%。9月末，全省待售面积3503.07万平方米，比6月末和8月末分别减少27.47万平方米和67.80万平方米；去库存周期4.6个月，比6月末和8月末分别缩短1.1个和0.6个月。

    目前，我省房地产业去库存需要关注以下问题。

    一是新开工面积保持高位增长。1-9月，全省房屋新开工面积10252.99万平方米，同比增长39.3%，增速比上半年和1-8月份分别加快2.0个和4.8个百分点。其中，住宅新开工面积7558.90万平方米，增长32.8%，占房屋新开工面积的比重为73.7%。房屋新开工面积代表市场的潜在供应，新开工面积快速增长，反映出新的库存在不断增加。因此，要防止出现原本库存压力较大、去化周期较长的城市新开工面积继续扩大。

   二是县级城市去库存压力较大。截止8月底，全省有26个县（市）商品房销售不增反降，28个县去库存周期超过24个月，13个县级城市商品房库存总量超过100万平方米，一些县（市）问题项目、烂尾楼盘等情况已经显现。

    三是非住宅类商品房库存去化周期长。截止今年9月份，全省商业营业用房待售面积583.41万平方米，同比增长7.8%；办公楼待售面积91.29万平方米，同比增长35.77%。目前，我省商业、办公楼等非住宅商品房库存去化周期高达59个月。

    四是房地产开发基础设施和公共服务不配套。许多城市商品房高库存区域基础设施水平低，整体功能不完善，购房者最关心的水电气暖、道路桥梁、商业、学校、医疗、文化、体育健身、公共绿地等基础设施和公共服务项目不能配套，交通不便，难以对购房者形成较强的吸引力。五是“小产权房”等业态冲击。在许多城区特别是县城，存在不少“小产权房”以及一些没有纳入统计口径或者手续不完备的房屋开发项目。这些建在农民集体土地上的“小产权房”，不缴纳土地出让金和商品房买卖契税等费用，房价比同地段商品房价格低得多，使用成本也很便宜，不仅造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，也对商品房去库存带来了一定冲击。

    房地产行业是重要的支柱和民生产业，与众多产业密切相关，与地方财政紧密相连，与农民工市民化的需求高度相关。然而，过高的房地产库存，不仅拖累房地产行业持续健康发展，也影响经济增长、金融安全和社会稳定，牵一发而动全身。为加快推动房地产去库存，有效解决去库存工作面临的困难和问题，我们要认真贯彻落实中央决策部署，以满足新市民为出发点推进住房制度改革，把加快农民工市民化作为房地产去库存的着力点，强化产业就业支撑，推进产城一体化发展，扩大公共服务覆盖，坚持需求侧与供给侧并重、短期政策与中长期改革结合、政府与企业互动，以优化供给结构、满足市场有效需求化解库存，促进房地产业持续健康发展。

    一是坚持分类分城施策。加快进行房地产市场普查或专项调查，摸清现有房屋存量和在建数量。同时，建立全省房地产库存情况月报制度和库存监测平台，适时掌握库存动态，判断分析过剩程度，在金融、财税、土地等方面实行分类指导，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定可行的去库存方案，确保房地产开发规模、速度与城市容量、居民收入和人口增长相适应，防止出现“边去边增”现象。

   二是着力化解县级城市库存。鼓励引导产业项目和公共资源在县城布局，积极推动大众创业、万众创新，提高就业吸纳能力和创新创业能力。同时，加强县城基础设施建设，完善公共服务体系，提升城市综合承载能力，坚持以产兴城、以城促产，在产城融合过程中加快人口集中、激发置业需求。

   三是加快消化非住宅类房地产库存。采用政府租用、贴息、补助等方式，把符合条件的非住宅类商品房改造为电商用房、创客空间、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、教育培训等用房，也可将商业营业用房和写字楼改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、体育产业等经营性、公益类用房。对那些非住宅类商品房库存量大、去化周期长的地方，在严格控制土地供应的同时，适度减少办公楼和商业营业用房配建。

   四是借鉴“房票”模式进行保障房安置。为了实现商品住房去化与保障房供应不减的双重目标，保障房应由新建转为收购，并将货币化补偿和补贴作为主要方式。同时可借鉴“房票”模式进行保障房货币化补偿安置，减轻地方政府财政压力。五是完善区域基础设施配套。通过交通和公共服务设施配套，促进区域间房地产市场均衡发展。加快城际快速高效交通网建设，为支持跨地区购房提供便利条件。同时，加快市政和公共服务等配套设施建设，优化居住环境，增强宜居性和吸引力。六是降低相关税费成本。各级政府应进一步简化行政审批程序，清理各种不合理费用，切实降低房地产开发和交易成本。采取优惠税收政策与降价销售挂钩措施，激发房地产开发商降价销售的积极性。七是切实防范金融风险。建立政府、银行、房企等共同参与的房地产市场监管平台和风险处置机制，及时掌握市场动态，加强房地产业的监测、评价、预警和报告；建立房地产开发企业资金链风险排查制度，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单，密切关注重点地区和重点企业，排查出的风险项目要及时处置；采取兼并重组等手段，促进风险项目建成销售；严格执行商品房预售资金监管制度，完善监管方式，防控市场风险。